洛阳会计培训投资性房地产的归纳    

属于投资性房地产的项目有：
   （1）已出租的建筑物（以经营租赁方式出租，且拥有使用权）；
   （2）已出租的土地使用权（以经营租赁方式出租）；
   （3）持有并准备增值后转让的土地使用权；
   （4）已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产核算；
   （5）关联企业之间租赁房地产的，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产，但是在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产；
   （6）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产产品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够分别计量和出售的，可以确认为投资性房地产。否则不确认为投资性房地产；

   （7）企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的可以将该建筑物确认为投资性房地产；若所提供的其他服务在整个协议中为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。
不属于投资性房地产的内容有：
   （1）企业自用的房地产（适用《固定资产》、《无形资产》准则）；
   （2）作为存货的房地产（一般是指房地产开发企业在销售或为销售而正在开发的商品房或土地，适用《存货》准则，当其对外销售时，取得销售收入适用《收入》准则）；
   （3）企业代建的房地产（取得的收入、发生的费用的确认和计量适用《建造合同》准则）；
   （4）按国家有关规定认定的闲置土地；
   （5）持有并准备增值后处置的房屋、建筑物；
   （6）企业拥有并自行经营的旅馆饭店；
   （7）依法取得、用于开发后出售的土地使用权（属于房地产开发企业的存货；即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地，也不得将其确认为投资性房地产）。
2. 投资性房地产与自用房地产相互转换的相关账务处理
（1）成本模式下：
①投资性房地产转换为自用房地产：
借：固定资产（无形资产）
　　投资性房地产累计折旧（摊销）
　　投资性房地产减值准备
　　贷：投资性房地产
　　　　累计折旧（累计摊销）
　　　　固定资产减值准备（无形资产减值准备）
②自用的房地产转换为投资性房地产：
借：投资性房地产
　　累计折旧（累计摊销）
　　固定资产减值准备（无形资产减值准备）
　　贷：固定资产（无形资产）
　　　　投资性房地产累计折旧（摊销）
　　　　投资性房地产减值准备
（2）公允价值模式下：
①投资性房地产转换为自用房地产：
借：固定资产（无形资产）
　　贷：投资性房地产——成本
　　　　　　　　　　——公允价值变动（或借记）
　　　　公允价值变动损益（或借记）
②自用房地产转换为投资性房地产：
转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益：
借：投资性房地产——成本（公允价值）
　　累计折旧（累计摊销）
　　固定资产减值准备（无形资产减值准备）
　　公允价值变动损益
　　贷：固定资产、无形资产、开发产品等
转换当日公允价值大于账面价值的，其差额计入所有者权益：
借：投资性房地产——成本（公允价值）
　　累计折旧（累计摊销）
　　固定资产减值准备（无形资产减值准备）
　　贷：固定资产、无形资产、开发产品等
　　　　资本公积——其他资本公积